Preisminderung beim Wohnungskauf: Rechte bei abweichender Nutzfläche

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die angegebene Nutzfläche ein zentrales Kriterium für die Preisbildung. Viele Käufer orientieren sich bei ihrer Entscheidung maßgeblich an der Quadratmeteranzahl, die im Kaufvertrag angegeben ist. Doch was, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Fläche geringer ist als vereinbart? In solchen Fällen stellt sich die Frage nach einer möglichen Preisminderung.

Der Oberste Gerichtshof hat sich mehrfach mit dieser Thematik befasst. In der Entscheidung 4 Ob 98/13k erkannte das Höchstgericht an, dass eine wesentliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich zugesicherten einen relevanten Geschäftsirrtum darstellen kann. Ein solcher Irrtum kann zur Preisminderung führen, wenn der Käufer bei Kenntnis der tatsächlichen Fläche den Vertrag entweder gar nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte. Maßgeblich ist dabei, ob die Abweichung erheblich ist – die Rechtsprechung verwendet dabei keine starre Grenze, jedoch hat sich in Praxis und Literatur die Orientierung an einer ca. 3 %-Abweichung als Indiz etabliert. Diese 3 %-Schwelle gilt nicht als fixe Grenze, sondern dient Gerichten als Anhaltspunkt für die Beurteilung der Erheblichkeit und Maßgeblichkeit der Flächenabweichung. Die Umstände des Einzelfalls bleiben entscheidend.

Vertraglich werden häufig sogenannte Toleranzgrenzen festgelegt. Diese sollen verhindern, dass geringfügige Abweichungen – etwa aufgrund unterschiedlicher Vermessungsmethoden – zu rechtlichen Konsequenzen führen. In der OGH-Entscheidung 10 Ob 377/97 wurde festgehalten, dass eine im Vertrag angegebene Toleranzgrenze von bis zu 3 % bei der Flächenangabe zulässig ist und Preisminderungsansprüche in diesem Bereich ausschließt. Erst wenn die Abweichung über diese Grenze hinausgeht, besteht ein Recht auf Preisanpassung oder – im Extremfall – auf Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Zusammenfassend ist festzuhalten: Weicht die tatsächliche Nutzfläche einer Wohnung signifikant von der vertraglich zugesicherten Fläche ab, haben Käufer gute Chancen, eine Preisminderung geltend zu machen. Eine fundierte Vermessung und genaue Analyse des Kaufvertrags sind dabei unerlässlich. Käufer und Verkäufer tun daher gut daran, sich frühzeitig juristisch beraten zu lassen, um ihre Rechte vollumfänglich wahrzunehmen.

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Autor:

Dr. Levente Bräuer-Nagy