Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen jedoch eine Reihe von Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Eine dieser Kosten ist die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts und des Pfandrechts im Grundbuch, die normalerweise 1,1 % bzw. 1,2 % der Bemessungsgrundlage beträgt.
Doch nun gibt es gute Nachrichten für Immobilienkäufer: Der Nationalrat hat am 20. März 2024 eine temporäre Gebührenbefreiung beschlossen, die es ermöglicht, diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen zu sparen. Die Regelung soll vor allem Familien und Erstkäufer entlasten, die Wohnraum zur Eigennutzung erwerben und dient als Teil des Wohnbaupakets der Belebung der Baukonjunktur. Allerdings gelten klare Fristen und Bedingungen, die unbedingt beachtet werden müssen.
Normalerweise muss jeder Käufer einer Immobilie in Österreich die Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises entrichten. Wer eine Immobilie mit einem Bankkredit finanziert, muss zusätzlich eine Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % des Kredits zahlen. Bei einem Wohnungskauf können diese Kosten schnell mehrere Tausend Euro betragen.
Durch die neue Regelung wird nun sowohl die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht als auch die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht erlassen – aber nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Liegt der Kaufpreis darüber, muss für den darüber hinausgehenden Betrag die übliche Gebühr entrichtet werden. Für Käufer besonders teurer Immobilien („Luxusimmobilien“) gibt es eine Einschränkung: Beträgt die Bemessungsgrundlage mehr als 2 Millionen Euro, entfällt die Gebührenbefreiung vollständig.
Die Regelung gilt außerdem nur für Anträge, die zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 im Grundbuch einlangen und bei Kaufverträgen bzw. Hypothekenverträgen, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden.
Nicht jeder Immobilienkäufer profitiert automatisch von dieser Begünstigung. Die Befreiung gilt nur für Personen, die eine Immobilie zur Deckung ihres eigenen Wohnbedarfs erwerben. Das bedeutet, dass die gekaufte Wohnung oder das Haus als Hauptwohnsitz genutzt werden muss. Käufer müssen ihre bisherigen Wohnrechte aufgeben und dies durch eine Meldebestätigung nachweisen. Zudem sind auch Miteigentümer begünstigt, sofern die Wohnung, die mit ihrem Miteigentumsanteil verbunden ist, ihrem dringenden Wohnbedürfnis dient.
Die Befreiung steht ausschließlich entgeltlichen Eigentumserwerben offen. Nicht erfasst sind somit Erbschaften oder Schenkungen. Diese Erwerbsarten unterliegen – wenn es sich um einen Erwerb innerhalb der Familie handelt – der bestehenden Begünstigung des § 26a Abs. 1 GGG. Neben klassischen Liegenschaftskäufen umfasst sind auch Baurechte und Superädifikate (also Gebäude auf fremdem Grund).
Wird das Eigenheim erst errichtet, muss es spätestens drei Monate nach Fertigstellung, aber jedenfalls innerhalb von fünf Jahren nach der Grundbucheintragung, bezogen werden. Wer diese Fristen nicht einhält, verliert nachträglich die Gebührenbefreiung. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang betrifft noch die Mindestnutzungsdauer: Die gekaufte oder gebaute Wohnung muss für mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt werden. Falls die Immobilie früher verkauft oder aufgegeben wird, wird die zuvor erlassene Gebühr nacherhoben.
Die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr ist an eine weitere Bedingung geknüpft: Der Kredit muss zu mindestens 90 % tatsächlich für den Erwerb, die Errichtung oder die Sanierung des Eigenheims verwendet werden. Käufer müssen eine Bankbestätigung vorlegen, die dies nachweist. Bis zu 10 % des Kreditbetrags können für andere Zwecke (z. B. Einrichtung) genutzt werden, ohne die Befreiung zu verlieren.
Die temporäre Grundbuchsgebühren-Befreiung kann Immobilienkäufern eine erhebliche finanzielle Entlastung bedeuten. Wer sich unsicher ist, ob er die Voraussetzungen erfüllt, oder wer Unterstützung bei der Antragstellung benötigt, sollte sich rechtzeitig rechtlichen Rat holen. Denn mit der richtigen Planung lassen sich bei einem Immobilienkauf nun mehrere Tausend Euro sparen.
Autor:
Dr. Levente B. Bräuer-Nagy, 19.02.2025
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