Jogi rovatunkban az osztrák jogszabályi kérdésekben eligazodni szándékozó olvasóinknak nyújtunk segítséget, szakértőnk, Dr. iur. Nagy Levente B. bécsi ügyvéd segítségével. E heti témánk: a bérleti szerződés.
Sokakat érintő kérdés a lakásbérlés. Akik Ausztriában hosszú távra szeretnének lakást bérelni, azoknak a bérleti szerződés aláírása előtt mindenképpen tanácsos az alapvető jogszabályokkal megismerkedni, hogy elkerüljék az esetleges későbbi félreértéseket. Vegyük sorra, mire érdemes odafigyelni, mielőtt aláírunk egy határozott idejű bérleti szerződést. 5 kérdés – 5 felelet.
1. A határozott idejű bérleti szerződéseket minden esetben legalább 3 évre kell-e megkötni?
Elvileg igen. A bérleti törvény (MRG) hatálya alá tartozó bérleti szerződések esetében – és a bérleti szerződések túlnyomó többsége ilyen – a határozott idejű bérleti szerződést legalább 3 évre kell megkötni. Ez a főbérleti és az albérleti szerződésre egyaránt vonatkozik. A határozott idejű bérleti szerződésekre azonban nincs felső határ. Ha a bérleti szerződést határozott időre kívánják meghosszabbítani, a 3 éves minimális időtartamot ismét be kell tartani. A bérleti törvény (MRG) hatályán kívül eső határozott idejű bérleti szerződések szabadon köthetők, akár néhány hónapra is. Ez vonatkozik például a családi és ikerházakra, üdülőházakra és szolgálati lakásokra.
2. A határozott idejű bérleti szerződéseket írásban kell-e megkötni?
Elvileg igen. Az MRG hatálya alá tartozó határozott idejű bérleti szerződéseket mindig írásban kell megkötni, a bíróság előtt ugyanis nem lehet a csak szóban kötött bérleti szerződéseknek érvényt szerezni. Az MRG-n kívül eső – pl. családi házak esetében – határozott idejű bérleti szerződések írásban is megköthetők.
3. Mikor mondhatja fel a bérlő idő előtt a szerződést?
A határozott idejű bérleti szerződések elvileg az idő múlásával megszűnnek. Az MRG hatálya alá tartozó bérleti szerződések azonban 1 év után 3 hónapos felmondási idővel indoklás nélkül felmondhatók. A felmondást írásban kell megtenni. Bizonyítási célból tanácsos a felmondást ajánlott levél formájában elküldeni. Ez a felmondási lehetőség nem áll fenn az MRG-n kívüli bérleti szerződések esetében. Ezekben az esetekben közös megegyezéssel kell megoldást találni.
4. Mikor mondhatja fel a bérbeadó idő előtt a szerződést?
A bérbeadókat általában a szerződésben rögzített határidő köti. Az MRG alkalmazási körén belül azonban a bérbeadó fontos okból felmondhat, ha erről a bérleti szerződésben kifejezetten megállapodtak. Ilyen megállapodás nélkül a bérleti szerződés nem szüntethető meg ténylegesen, vagy pedig bírósági végzéssel történő megszüntetés szükséges. Nyomós indokok fennállása esetén a bérleti jogviszony azonnali hatállyal is megszüntethető. Az MRG-n kívüli bérleti szerződések esetében a bérbeadó nem mondhat fel, a bérleti jogviszonyt közös megegyezéssel kell megszüntetni.
5. Megengedettek-e a felmondásról való lemondást tartalmazó záradékok?
Igen. Ha a határozott idejű bérleti szerződés tartalmazza a felmondásról való lemondást, és Ön aláírta a szerződést, akkor az érvénybe lép. Az ilyen megállapodások általában megengedettek. Ez azt jelenti, hogy a felmondásról való lemondás akkor is köti Önt, ha pénzügyi helyzete alapvetően megváltozik. Ezért, ha mód van rá, próbálja meg elkerülni az ilyen záradékokat.
Kérem, vegyék figyelembe, hogy a válaszadó legjobb tudása szerint válaszol, de jelen leírásban is kizárja a válaszokra, illetve azok következményeire vonatkozó bárminemű felelősségét.
Autor:
RA Dr. Levente B. Nagy, nagy@nagyfischer.law