Landpachtverträge sind für viele landwirtschaftliche Betriebe essenziell, da häufig auf gepachteten Flächen gewirtschaftet wird. Läuft ein solcher Vertrag aus und der Verpächter möchte ihn nicht fortsetzen, stellt sich für den Pächter die Frage, ob er dennoch eine Verlängerung beanspruchen kann. In diesen Fällen greift das Landpachtgesetz ein.
Maßgeblich sind die sogenannten Richtpachtzeiten, die je nach Nutzungsart variieren: Für landwirtschaftliche Betriebe, die vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, Wein- oder Obstbau dienen, beträgt die Richtpachtzeit 15 Jahre und erlaubt eine Verlängerung um bis zu 4 Jahre. Bei landwirtschaftlichen Betrieben anderer Art sowie bei einzelnen Grundstücken, die dem Erwerbsgartenbau, Wein- oder Obstbau dienen, gilt eine Richtpachtzeit von 10 Jahren mit einer Verlängerungsmöglichkeit von bis zu 3 Jahren. In allen übrigen Fällen liegt die Richtpachtzeit bei 5 Jahren, und eine Verlängerung um bis zu 2 Jahre ist möglich.
Ob eine Verlängerung zulässig ist, hängt zunächst davon ab, ob der Vertrag befristet oder unbefristet geschlossen wurde. Bei befristeten Pachtverträgen ist zu beachten, dass eine Verlängerung nur infrage kommt, wenn die vereinbarte Vertragslaufzeit die maßgebliche Richtpachtzeit noch nicht erreicht oder überschritten hat. Wurde etwa ein Vertrag mit einer Richtpachtzeit von 5 Jahren auf 6 Jahre befristet, so ist eine Verlängerung ausgeschlossen, da die vertragliche Laufzeit bereits über der Richtpachtzeit liegt. Hätte die Laufzeit dagegen nur 3 Jahre betragen, könnte der Pächter noch eine Verlängerung um bis zu 2 weitere Jahre beantragen. Anders verhält es sich bei Pachtverträgen auf unbestimmte Zeit. Hier ist eine Verlängerung selbst dann möglich, wenn die Richtpachtzeit bereits überschritten ist.
In beiden Fällen muss in einem gerichtlichen Verfahren eine Interessenabwägung erfolgen. Das Bezirksgericht prüft dabei, ob die Interessen des Pächters, beispielsweise wegen investierter Mittel in den Betrieb, gegenüber dem Beendigungsinteresse des Verpächters überwiegen. Wichtig ist auch, dass eine Verlängerung nur dann stattfinden kann, wenn der Pächter einer eventuellen Anpassung des Pachtzinses auf dem ortsüblichen Niveau zustimmt.
Anpassungsanträge können jederzeit gestellt werden. Dabei ist zu beachten, dass befristete Pachtverträge grundsätzlich nur einmal verlängert werden dürfen. Bei unbefristeten Verträgen ist demgegenüber eine wiederholte Verlängerung solange möglich, bis die tatsächliche Vertragsdauer zum ersten Mal die Richtpachtzeit erreicht oder übersteigt.
Ebenso sind bei der Verlängerung gesetzliche Fristen zu beachten: Wer einen befristeten Pachtvertrag verlängern möchte, muss den Antrag spätestens zwei Monate vor Ablauf des Vertrags stellen. Bei unbefristeten Pachtverträgen beträgt die Frist 14 Tage ab Zugang der Kündigung. Zuständig ist jeweils das Bezirksgericht, wobei das Verfahren vereinfacht gestaltet ist und damit auch ohne anwaltliche Vertretung durchgeführt werden kann.
Autor:
Dr. Levente B. Bräuer-Nagy, 05. 03. 2025
Dieser Artikel erschien in der Zeitschrift top agrar (März Ausgabe).
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