Pachtverhältnisse beim Eigentümerwechsel: Das Kündigungsrecht nach § 1120 ABGB im Blick

Beim Kauf eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks stellt sich häufig die Frage, was mit bestehenden Pachtverhältnissen geschieht. Nach § 1120 ABGB tritt der Erwerber eines Bestandobjekts – etwa eines verpachteten Ackerlandes – grundsätzlich automatisch in den bestehenden Bestandvertrag ein, sobald ihm das Objekt übergeben wurde. Diese Regelung soll den Pächter vor einem plötzlichen Verlust seines Nutzungsrechts schützen. Voraussetzung dafür ist, dass der Pächter das Grundstück bereits tatsächlich innehat, also zum Beispiel aktiv bewirtschaftet.

Eine zentrale Ausnahme zu diesem Grundsatz ist jedoch das besondere Kündigungsrecht des Erwerbers: Der neue Eigentümer ist nicht an Befristungen oder Kündigungsverzichte gebunden, die der vorherige Verpächter mit dem Pächter vereinbart hat. Er kann den Pachtvertrag innerhalb angemessener Frist kündigen – auch dann, wenn im Vertrag eigentlich kürzere Kündigungsfristen oder Kündigungsausschlüsse vorgesehen sind.

Versäumt der Erwerber es allerdings, dieses Kündigungsrecht zeitgerecht auszuüben, gelten wieder die ursprünglich vereinbarten Vertragsbedingungen – inklusive Befristung und Kündigungsregelungen.

Wurde der Pachtvertrag im Grundbuch eingetragen (verbüchert), besteht kein besonderes Kündigungsrecht. In diesem Fall tritt der Erwerber vollumfänglich in das bestehende Vertragsverhältnis ein, einschließlich aller darin vereinbarten Kündigungsfristen und -verzichte.

Kommt es zur Kündigung durch den Erwerber, kann der Pächter Schadenersatz vom ursprünglichen Verpächter fordern – etwa für entgangene Gewinne oder entstandene Verluste. Voraussetzung ist ein schuldhaftes Verhalten des Veräußerers, etwa wenn dieser den Pächter nicht über die rechtlichen Risiken eines Verkaufs informiert hat.

Verkäufer landwirtschaftlicher Grundstücke sollten die Bestimmungen des § 1120 ABGB genau kennen, um Haftungsrisiken frühzeitig zu erkennen und entsprechend vorzusorgen.

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Autor:

Dr. Levente B. Bräuer-Nagy, 26.05.2025