In der Landwirtschaft sind Pachtverträge unverzichtbar. Sie erlauben Landwirten, ihren Betrieb auszudehnen, und geben Pächtern die Möglichkeit, Grundstücke zu bewirtschaften, ohne Eigentümer zu sein. Aber wie verfährt man, wenn der Grundstückseigentümer das verpachtete Areal zurückhaben will? Wie geht man vor, wenn ein Pachtvertrag beendet werden soll? In diesem Artikel verschaffen wir Ihnen einen klaren Überblick.
Die Kündigung, im juristischen Sinne, ist die einseitige Absichtserklärung einer Partei, ein bestehendes Vertragsverhältnis zu beenden. Und das Schöne daran? Die Zustimmung der Gegenseite ist nicht nötig. Doch so einfach es auch klingen mag, es gibt unterschiedliche Bedingungen, je nachdem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Pachtvertrag handelt.
Für befristete Pachtverträge gilt: Die Kündigungsfrist ist im Vertrag festgelegt. Das klingt unkompliziert, und in der Regel ist es das auch. Doch bei unbefristeten Pachtverträgen wird es schon interessanter. Hier, sofern nicht anders im Vertrag festgelegt, können diejenigen, die landwirtschaftliche Flächen pachten oder verpachten, jeweils bis zum 31. März oder bis zum 30. November mit einer Frist von sechs Monaten den Pachtvertrag ordentlich kündigen. Für Grundstücke, die forstwirtschaftlich genutzt werden, gelten allerdings andere Regelungen. Hier ist der 30. November als einziger Kündigungstermin vorgesehen. Die Kündigungsfrist beträgt hier auch nicht sechs Monate, sondern ein ganzes Jahr.
Doch was ist, wenn außerordentliche Umstände eine Kündigung erfordern? Alle Verträge können aus triftigem Grund jederzeit gekündigt werden, ohne dass Fristen oder Termine eingehalten werden müssen. Wenn z.B. der Pachtzins nicht rechtzeitig gezahlt wird oder das Grundstück nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet wird, kann dies als Grund herangezogen werden.
Ein interessanter Aspekt, besonders für Pächter, ist die Möglichkeit, die Vertragsdauer bei Ablehnung durch den Verpächter zu verlängern. Dies ist insbesondere bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit zulässig, wenn die vereinbarte Vertragsdauer kürzer ist als die maßgebliche Richtpachtzeit. Diese Zeit unterscheidet sich je nach Art des Grundstücks und seiner Nutzung. In der Regel beträgt die Richtpachtzeit allerdings 10 Jahre. Nun könnte man annehmen, dass eine Vertragsverlängerung automatisch gewährt wird. Aber so einfach ist es nicht. Der zuständige Richter muss eine Interessenabwägung durchführen. Überwiegen die Interessen des Verpächters an einer Vertragsverlängerung gegenüber den Interessen des Pächters an der Beendigung des Vertrages, so wird der Pachtvertrag nicht verlängert.
Zusammengefasst gibt es zahlreiche Aspekte, die sowohl von Pächtern als auch von Verpächtern in Betracht gezogen werden sollten, wenn es um die Kündigung oder Verlängerung von Pachtverträgen geht. Es ist stets ratsam, alle Fristen, Rechte und möglichen Entwicklungen im Blick zu behalten, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
Autor:
Autoren: Dr. Levente B. Nagy, 1.10.2023
Dieser Artikel erschien (in einer gekürzter Form) in der Zeitschrift top agrar (Oktober Ausgabe)