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Vorsicht bei Vorverträgen

Zur Sicherung der Flächen schließen PV-Betreiber mit den Grundeigentümern sehr oft Vorverträge ab. Beim Abschluss eines solchen Vorvertrags ist jedoch Vorsicht geboten. Grundeigentümer verkennen sehr oft, dass der Vorvertrag bereits die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags beinhaltet. Dessen Änderung ist nach Abschluss des Vorvertrags allerdings nur eingeschränkt möglich.

Schließen Grundeigentümer und PV-Betreiber einen Vorvertrag ab, erhält der Letztere das Recht, den inhaltlich vorausbestimmten Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag mit dem Grundeigentümer abzuschließen. Vorverträge stellen daher ein geeignetes Instrument für die Sicherung der Flächen für PV-Anlagen dar und werden daher in der Praxis von PV-Betreibern gerne verwendet.


PV-Betreiber haben allerdings nicht unendlich lange Zeit ihren Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages geltend zu machen. Neben dem Mindestinhalt des abzuschließenden Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags setzt ein gültiger Vorvertrag voraus, dass Grundeigentümer und PV-Betreiber bereits im Vorvertrag einen fixen Termin oder eine Bedingung für den Vertragsabschluss festlegen. Nach Eintritt des Termins bzw der Bedingung haben PV-Betreiber ihren Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages binnen eines Jahres geltend zu machen. Widrigenfalls verlieren sie ihr Recht.

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Vorverträge sind allerdings für die Grundeigentümer sehr gefährlich. Lehnt der Grundeigentümer nämlich den Abschluss ab, kann der PV-Betreiber seinen Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss des Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrags gerichtlich geltend machen. Die Verweigerung kann unter Umständen auch Schadenersatzpflichten nach sich ziehen.


Grundeigentümer verkennen oft, dass eine Änderung des im Vorvertrag vereinbarten Grundnutzungs- und Dienstbarkeitsvertrag nur sehr eingeschränkt möglich ist. So kommt eine nachträgliche Änderung grundsätzlich erst dann in Frage, wenn sich wichtige Umstände wesentlich und unvorhersehbar geändert haben. Ein wichtiger Umstand könnte demnach beispielsweise auch dann vorliegen, wenn die Fläche für eigene Bedürfnisse der Grundeigentümer dringend benötigt wird.


Aufgrund des verbindlichen Charakters des Vorvertrags sollten Grundeigentümer auf jeden Fall eine Gegenleistung für die Einräumung dieses Rechts von PV-Betreibern verlangen. Da dies in der Praxis oft nicht vereinbart wird, empfiehlt es sich, Vorverträge von Rechtsexperten prüfen zu lassen.

 

Autor:

Autoren: Dr. Levente B. Nagy, 1.04.2023


Dieser Artikel erschien (in einer gekürzter Form) in der Zeitschrift top agrar (April Ausgabe)

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